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明年1月起實施新版房地產抵押管理辦法

發布時間:2013-12-17

 核心提示  家有一房,不僅可以實現幸福蝸居,還能抵押出去貸出真金白銀應急或理財。房子抵押多少錢,不再評估公司“一口清”,可以雙方商量說了算;未成年“房二代”只要監護人寫保證,也有抵押權;同一棟房子,可以切成幾塊“蛋糕”分別先后抵押;按揭房沒有房產證不能抵押。昨日,鄭州市出臺新版房地產抵押管理辦法(以下簡稱“辦法”),從2014年1月起,給靠房吃貸者的應急、理財,加上更粗的保險繩。

  現象

      去年一年超18萬宗房屋抵押

      記者從鄭州市房管局了解到,房地產抵押貸款已經由20年前的“蝦米”業務,變成了“鱷魚”項目,按揭房屋、抵押貸款變現等現象讓房奴有了以房換錢的資本。數據顯示,2012年全年,鄭州市就有18.54萬宗抵押。

      鄭州市房地產抵押辦公室主任張建英說,較之1999年出臺的“老版”房地產抵押管理辦法,新辦法根據我國物權法、住建部出臺的房屋登記辦法等加以完善,比之前的版本更詳盡,比如對登記機構、抵押當事人、合同出現糾紛的爭議方式處理規定更加完整。

  解讀

  1.預售房也可抵押了 但是要拿到“房本”

      啥房子可以做抵押?辦法規定,依法取得房屋所有權證的房屋、依法辦理預告登記的預購商品房、符合房地產轉讓法定條件的國有土地上房屋在建工程。

      這是否意味著有預告登記的預售房就能申請貸款?且慢,您還得先掏房本本!張建英說,從開發商手中買到達到預售條件的房子,可以走按揭,也就是“預售商品房抵押權預告登記”。但是按揭后,沒有辦下房產證前,不能抵押。而全款付清商品房,也必須在拿到房本后,才能進行抵押處置。

  2.同一棟房子可以“切蛋糕”多次抵押

     辦完房產證后,房子可以多次抵押。張建英介紹說:“比如你的房子值100萬,銀行按照規定可以貸款給你六成,就是可以貸60萬。你剛開始貸了30萬,過一段時間可以再抵押貸款,再貸30萬元!

     不過,辦法還有規定,房地產抵押后,該房地產的價值大于所擔保債權的余額部分,可以再次抵押,但不得超出余額。

     為了保障債權人的權益,辦法規定,同一房地產設立兩個以上抵押權的,抵押期間抵押人未經抵押權人書面同意,不得轉讓抵押房地產,但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

  3.未成年“房二代”要抵押 需監護人保證書

     現在許多家庭給未成年子女提前購置房產,或者將孩子名字追加到房本上,但是在現有規定上對未成年人辦理抵押有限制。對此,新辦法提供了解決途徑:無民事行為能力、限制民事行為能力人的房地產做抵押時,需要提交合法有效的監護關系證明及經過公證的書面“保證書”。也就是說,抵押人為未成年人的,辦理抵押登記時,監護人應當提供經公證的保護未成年人利益的書面保證。

  4.房子抵押多少錢 可以商量來

     今后,房子能抵押多少錢,不再只是評估機構說了算。昨日出臺的辦法規定,抵押房產的價值,除了可以評估機構評定,還可以由雙方當事人協商。

     河南文中律師事務所主任律師徐永祥則提示,新辦法堵上了評估機構權力尋租的漏洞,避免它們因各種利益作出與房屋實際價值不符的評估。不過,銀行會不會吃霸王餐呢?張建英表示,目前房子能抵押多少錢主要還是看銀行,比如有的銀行給房子總額的七成,有的是八成。新辦法將讓抵押人有更多話語權。

  5.占有權仍歸抵押人 轉讓須書面通知    

     抵押過的房子能否“轉讓”呢?辦法規定,抵押期間,抵押人轉讓被抵押的房產,必須經過抵押權人同意。轉讓以后,抵押人應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存,轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。

     辦法同時規定,抵押房產被列入政府征收范圍的,抵押人應當及時書面通知抵押權人;抵押雙方可以重新設定抵押物,也可以依法清理債權債務,解除抵押合同。



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